不動產信托試點持續推進中。近日，國家金融監督管理總局廈門金融監管局發布公告指出，廈門金融監管局聯合市自然資源和規劃局、市稅務局、市委金融辦等部門印發《廈門市不動產信托財產登記試點方案》，這標志著廈門成為繼北京、上海、廣州后第四個開展不動產信托財產登記試點的城市。
公告指出，《試點方案》創新性地將以不動產追加交付信托財產、運用信托資金購買不動產、更換受托人、變更受益人等事項納入登記事項，按登記事項推出“指南式”操作指引，釋放信托制度在養老傳承、民生普惠領域的服務功能。
結合此前發布的《試點方案》來看，在登記流程方面，《試點方案》按登記類型提出了七大事由，并根據不同事由分別設計了詳細的登記流程。信托產品登記完成后，信托受益人可以向信托登記公司申請辦理信托受益權證。
由此，廈門成為全國第四個進行不動產信托財產登記試點探索的城市。早前，北京于2024年12月發布了《關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》，在全國率先打通不動產信托財產登記路徑。2025年以來，上海、廣州、廈門相繼宣布啟動不動產信托登記試點。
用益金融信托研究院研究員喻智表示，相較于其他地區，廈門不動產信托財產登記試點的特殊性主要體現在制度創新和實用性上。“廈門在北京、上海、廣州等地試點經驗上有進一步的拓展，在登記事項上更加細化，多部門協同機制更加成熟，整體的操作性更強，為不動產信托服務于民生、養老、慈善等長期需求奠定了基礎。”喻智指出。
對比發現，《試點方案》中對不動產信托財產登記提出了更為寬泛的概念定義。《試點方案》指出，不動產信托財產登記是指不動產登記機構依據信托當事人申請，將不動產權利歸屬、其他法定事項和信托相關事項記載于不動產登記簿，以完成權屬登記、信托公示登記的行為。廈門轄內信托機構作為信托受托人取得廈門市行政區域范圍內國有土地上的不動產權利，根據信托文件約定管理、運用、處分該不動產權利的，不動產信托財產登記適用該方案。
據了解，將土地、房屋等不動產作為信托財產設立專門的登記制度，主要是為了解決長久以來不動產信托領域存在的權屬不清、風險隔離不足、交易成本高且效率低下等問題。
以房產為例，在現行不動產登記制度下，房產作為信托財產只能登記在受托人（例如信托公司）名下，形式上與受托人的自有財產沒有區別。而在通過《試點方案》等管理辦法進行不動產信托登記后，可以根據實際需求在所有權、管理權、受益權等三方面實現權益分離，同時也能有效隔離風險和財富傳承，填補現行登記制度在特殊財產權屬登記方面的空白。
喻智認為，不動產信托財產登記試點主要期望解決的是財產獨立性公示、業務合規、稅收優惠、跨部門協作等行業痛點。從北京、上海、廣州、廈門的試點看，信托公司的不動產信托業務實踐是監管部門試點的重要依據，未來的不動產信托財產登記或將優先向長三角等不動產密集且試點基礎扎實的區域擴容，不斷拓展不動產信托財產登記的適用場景，同時推進財產類型擴容、稅收優惠、司法等配套制度深化。
（來源：北京商報 ）
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