對房地產行業來說，2024是極為不平凡的一年。
天氣已然到來的冬季時分，多地樓市仍儼然一副暖春氣息，這在過往數年都是罕見的場面。新房二手房成交雙雙回溫、價格端開始止跌......在以一線城市為首的核心城市，樓市掀起的波瀾正在向四周蔓延。
市場回溫余音不絕，背后是政策調控之手在撥動。這一年，房地產行業政策面發生徹底轉變，曾經的調控“高地”北上廣深，帶頭放松樓市管控，激發潛在購房需求，接連給市場注入信心與活力。
“止跌回穩”，成為今年的行業關鍵詞。9.26政治局會議提出“促進房地產市場止跌回穩”，釋放出最強的維穩信號，目標直指扭轉行業基本面。政策強音下，房地產新一輪周期正在從2024開始啟幕。
展望2025年，業內多家機構認為，后續逆周期政策力度將進一步加大，更加積極有為的宏觀政策，將繼續助力房地產實現止跌回穩，城中村改造、專項債收儲，是影響明年市場的兩大核心舉措。經歷數年下跌后，房地產市場已接近周期拐點，未來市場有望在分化中實現復蘇。
政策強音
作為一個強周期、政策性的行業，房地產涉及面廣、產業鏈長，在國民經濟中占有重要地位。
民銀證券報告顯示，我國涉房貸款占銀行信貸比重的40%、房地產業相關收入占地方綜合財力的50%、房地產占城鎮居民資產60%，即使在房地產行業深度調整后，相關數據仍占GDP較大比重。
2024年前三季度，全國新建商品房銷售額6.88萬億元，房地產開發投資完成額7.86萬億元，三季度末房地產開發貸款余額13.79萬億元，三者分別占前三季度國內生產總值的7.24%、8.27%和14.5%。
這樣一個體量較大、涉及面廣的行業，卻在過去幾年經歷了深度調整，行業形勢發生重大變化。
民銀證券總結稱，供求關系發生重大變化，是當前房地產行業面臨的核心問題。供給方面，中國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米；需求方面，人口紅利在逐步消退、城鎮化增速逐步放緩、居民杠桿率處于相對高位、市場預期發生變化等因素，都影響了當前行業“供需失衡”的狀態。
2024年前三季度，在宏觀形勢、行業基本面的影響下，房地產行業仍處于持續低迷期，具體表現為新房、二手房庫存高，銷售、價格、開工處于歷史較低位的“兩高三低”階段，內外部形勢復雜嚴峻。
在此之下，今年針對房地產行業的政策強力釋放。先是上半年的“517”新政，國常會明確“去庫存”；7月，二十屆三中全會從因城施策、融資和預售、稅收制度等方面，對房地產改革發展進行部署；9月26日，中央政治局會議在深刻認識房地產市場規律的基礎上，提出“止跌回穩”要求，對行業形成方向性指導意見。
尤其是“926”定調“止跌回穩”以來，多部門聯合出臺“四個取消、四個降低、兩個增加”，從放開限制性措施、降首付、降利率、降稅費及融資協調機制、重啟貨幣化安置等方面積極作為，政策力度非常之大。
民銀證券表示，相較于2014年～2016年，今年以來的各項政策力度更大、覆蓋面更廣，政策寬松期已來。
目前，在需求端，樓市各項限制性措施基本放開，僅一線部分城市、海南省部分城市及區域限購；限貸方面，無論是首套房、二套房首付比，還是新增及存量房貸商業貸款利率，均處于歷史新低水平。此外，絕大多數城市放開限售和限地價、限房價的“雙限”，力度大于上一輪。
在供給端，政策設立了3000億元保障性住房再貸款，以收購存量房、盤活閑置土地。在金融端，創新性建立了“城市房地產融資協調機制”，并在全國300多個城市落地見效，項目貸款審批通過金額超過3萬億元。稅費政策也同步跟進，包括加大契稅優惠力度、下調土地增值稅預征率、調整增值稅減免年限等。
市場反轉
今年超強力度的政策拉動，讓樓市也經歷了“從冷到熱”的明顯反轉。
民銀證券表示，“517”第一輪新政后，新房銷售有一波脈沖式上漲，但持續性不強。“止跌回穩”系列政策以來，9 月、10 月、11 月連續3 個月，新房成交面積穩步回升。二手房銷售方面，一線城市反應最靈敏，9 月～11 月，四城成交套數均超過前三年同期水平， “止跌回穩”政策拉動力度明顯。
中指研究院也表示，四季度以來，核心城市的樓市明顯升溫。12月份，中央經濟工作會議強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，為2025年樓市定調，釋放了更加堅定的穩樓市基調。
（2020年以來百城新建商品住宅月度成交走勢。來源：中指研究院）
從整體數據看，今年1～11月，全國商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%，較去年仍有縮量。但從季度走勢看，三季度末以后，樓市已經出現明顯的回溫趨勢。
具體而言，今年一季度，重點100城新房銷售面積同比下降45%，二手房同比下降21%；二季度新房銷售面積同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%；三季度新房、二手房成交環比下降，但9月底迎來大力度政策支持，10～11月核心城市新房銷售持續改善，11月30城二手房成交套數創近20個月新高。
北上廣深在“止跌回穩”一攬子政策中，受益最為明顯，為各地企穩起到了“領頭羊”作用。
根據中指數據，今年10月～11月，100個重點城市新房銷售面積同比增長15%，其中，一線、二線、三四線城市同比分別增長40%、14%、9%。二手房方面，30個重點城市10～11月二手房成交套數同比增長24%，其中，一線、二線、三四線城市同比分別增長57%、13%、3%。
此外，本輪市場回暖中，新房市場表現突出，多個核心城市都出現改善項目熱銷的現象。據中指研究院監測，核心城市今年1～11月，銷售金額TOP10的暢銷項目多以改善樓盤為主，其中上海銷售額TOP10項目平均套面積超180平米，平均套總價超2600萬元，暢銷項目基本都處于主城區。
克而瑞也表示，近兩個月以來，新房銷售的回暖速度明顯好于二手房。這一方面是由于，一二手房交易鏈條恢復，二手房東縮減住房持有量，“賣二不買一”的現象減少；另一方面，得益于高品質新房銷售的回暖，以“四代宅”概念為代表的優質新房產品，正在奪回更多的新房市場份額。
值得注意的是，樓市銷售“量漲”之余，價格端尤其是更反映市場溫度的二手房價，也出現了企穩趨勢。
中指研究院表示，1～11月，百城二手房價格累計下跌6.77%，環比連跌31個月，但9.26新政后核心城市價格有所趨穩，11月深圳、成都等4城環比上漲，打破了連續7個月百城二手房全跌局面，北上廣環比跌幅亦明顯收窄。新房方面，受優質改善型樓盤入市影響，百城新建住宅價格累計結構性上漲2.29%。
（2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比變化。來源：中指研究院）
“作為行業重要先行指標之一，二手房價已然在釋放著越來越明顯的企穩信號。”克而瑞也稱，近兩個月以來，綜合小區房價動向來看，熱度最高的當數北京和上海，連續兩個月均有過半小區房價環比上漲，北京天通苑、四惠、望京板塊不少小區房價均持續環比上漲，議價空間也在持續收窄。
拐點已現
三季度以來的樓市熱潮，是市場拐點還是曇花一現？2025年，房地產行業又將走向何處？
綜合多家業內機構觀點，當前我國房地產行業已經歷深度調整，市場有望“止跌回穩”。
東吳證券認為，過去幾年，房地產已經歷深度調整，本輪調整或已接近尾聲。今年4 月以來，商品房單月銷售面積已達十年來新低水平，商品房單月銷售額也已回落至2016年水平，1～11月累計商品房和商品住宅銷售市場規模，較2021年同期降幅已超45%，本輪市場已過度調整。
上海交通大學高級金融學院副院長朱寧也表示，目前，全國范圍內房地產價格都出現明顯下跌，從國際上橫向比較來看，現在的調整速度可能已經“超調”了，國際上房地產危機平均降幅是35.1%，我國的新房住宅銷售量降幅(2024年新房住宅銷售面積相比2021年峰值下降51.9%)，遠高于國際平均水平。
在上述行業背景下，業內普遍認為，房地產行業拐點已現，后續市場有望在分化中企穩。
中指研究院常務副院長黃瑜表示，12月，中央經濟工作會議定調要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，下階段政策有望圍繞促進需求、優化供給兩方面展開，預計2025年房地產政策寬松基調或將延續，“樓市不穩、政策不停”。
在促進需求方面，后續有望加力推進貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求；同時，一線城市限制性政策有望繼續優化；加大購房補貼等鼓勵性政策，也將在更多城市落地，帶動需求釋放。
優化供給方面，重點是去庫存政策的加快落地推進，包括專項債收購存量閑置土地的配套政策，加速推動土地“去庫存”；完善保障性住房再貸款收儲政策，促進存量商品房去化；多措并舉盤活商辦用房等。
其中，推動新房銷售“止跌回穩”的關鍵政策，一是加快推進貨幣化安置100萬套城中村及危舊房改造，二是利用保障性住房再貸款、地方政府專項債等資金，加快收儲存量房。據國海證券預計，這兩項利好政策預計將帶動2025年行業銷售增量為2.4億平方米。
“中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積同比下降6.3%，樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業意愿提升，全國商品房銷售面積或可實現止跌。”中指研究院表示。
（2017年以來50個代表城市商品住宅可售面積與出清周期。來源：中指研究院）
中指控股指數研究部總經理曹晶晶表示，除了政策支持力度，各地樓市的庫存情況，也會影響后續回暖速度，庫存過高的城市，要經歷更長的調整期。“目前，只有上海、杭州可售庫存的出清周期低于10個月，多數城市去化壓力較大，南京、青島、寧波等二線城市，出清周期也超過20個月。”
整體而言，房地產行業在我國經濟運行中地位顯著，對宏觀經濟及系統性風險影響重大。“還是要進一步呼吁政策制定者，對穩定房地產給予更多政策和資金上的推動。”朱寧表示。
（來源：第一財經）
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