調研發現，廣州、江蘇、河南等地低首付甚至0首付購房現象卷土重來。
在小紅書等社交平臺，不少房地產中介以購房者口吻，發布“0首付拿下人生第一套房”等類似帖子來吸引流量，引發評論區熱烈討論。當私聊詢問如何操作時，他們會亮明房地產中介的身份，轉至其他平臺詳細介紹0首付購房方案。
小徐便是其中一員，他稱能夠實現0首付購房的關鍵是利用樓盤備案價與實際成交價的價差，但只有部分樓盤能做，主要是民營房企推出的部分樓盤。
“國企、央企性質的房企，即便有剩下的樓盤，也不會想這些方法。但民營房企比較在意，制度也相對靈活，所以這些方法能行得通。”小徐說。
談及具體操作方法，小徐舉例，位于廣州黃埔區某樓盤備案價為1.7萬元/平方米，成交價在1.2萬元/平方米。根據廣州地區政策，首付比例需在15%以上，也就是說客戶可向銀行借貸總房款的85%。開發商會與銀行合作，按照備案價做一份購房合同，并以該價格向銀行貸款，多貸出的資金由開發商打給客戶作為首付款。
“這套房子85平方米，合同注明的房子總價為145萬元，實際上這套房子賣102萬元。以85%的比例向銀行貸款123萬元，多貸出來的21萬元，開發商會直接打給您。您帶著這筆錢來付房子首付，真正實現‘不掏一分錢’就買房。”小徐說。
開發商或房地產中介通過虛增房產售價，使得購房合同價格高于實際成交價格，從而可以從銀行獲得額外貸款來支付首付款，本質上屬于“高評高貸”，相關房地產中介并不會公開打出0首付購房廣告，而是以內部熟人介紹等隱蔽方式獲客。
除了一手房，調研發現二手房市場也存在類似情況。日前收到廣州二手房中介小唐的銷售信息：“業主急于出售，同意配合把評估價做高，可以從銀行貸出更多錢。不用自己付首付，直接供樓就可以，付完首付還有剩余資金做生意、創業。”當追問時，小唐表示，由于二手房有稅費，除了首付款，客戶仍需準備一些資金。
除了“高評高貸”模式，在調研過程中，也有其他地區房地產中介介紹申請所謂“首付貸”來壓低首付款金額，實現低首付或0首付購房。
“比方說，總價100萬元的房子，首付15萬元，我們與金融機構合作，幫您申請兩筆貸款。一筆是10-15萬元的信用貸款，作為首付款；另一筆是正常房貸。信用貸的借款年限短，只能貸3-5年。這樣操作下來，客戶每個月還款壓力會大一些。”鄭州地區房地產中介小吳稱。
背后風險重重
無論是“高評高貸”騙取銀行更多貸款以實現0首付購房，還是申請信用貸款作為首付款，都屬于違規行為。
北京德和衡律師事務所聯席執行主任、商事與金融爭議解決部主任裴虹博在接受采訪時表示，上述行為違反了相關房地產金融政策，會給購房者帶來經濟損失和法律風險。
裴虹博說，《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》等文件明確要求，房地產開發企業、房地產中介機構不得違規提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。
國家金融與發展實驗室特聘研究員任濤認為，0首付購房會讓購房者、商業銀行以及整個房地產市場都受到風險波及。0首付購房不僅不能從根本上解決購房者短期資金短缺問題，還會讓購房者多頭負債、過度負債，加劇了債務壓力。
業內資深人士表示，借助高評房屋價格等違規行為實現0首付購房，不僅會增加購房者貸款利息及按揭月供還款負擔，并且屬于“騙貸”行為，如果銀行在審批環節發現異常將不會批準貸款，并對購房者個人信用造成負面影響。
同時，0首付購房涉及的部分違規操作行為，無法在網簽合同中明確約定，得不到法律保護。若房地產開發企業無法兌現承諾，銀行也不能完成貸款審批手續，將會給購房者造成經濟損失，購房者很難依法追責索賠。
招聯首席研究員董希淼表示，房產抵押是銀行風險防控的手段，虛高的房產價格使得銀行風險防控能力大大削弱。任濤認為，0首付購房會虛增購房者的資金實力，增加銀行的放貸風險。
對于銀行等金融機構而言，0首付購房增加了貸款違約風險。由于購房者沒有投入自有資金，一旦遇到經濟困難或房價下跌等情況，購房者可能更容易放棄還款，導致銀行不良貸款率上升。
此外，任濤表示，0首付購房本身存在虛假宣傳、擾亂市場等問題，很容易導致房地產中介、開發商與銀行密謀合作，引發惡性競爭，破壞市場秩序。“該現象反映出房地產的銷售壓力，開發商與房地產中介為增加交易量形成灰色生意鏈，不利于行業健康發展。”某房地產業內資深人士說。
多方合力規范行業發展
在裴虹博看來，為防范0首付購房現象所帶來的多重風險，需多方合力促進行業發展。首先，政府應加強對房地產市場的監管，加大對違法違規行為的處罰力度。其次，金融機構應嚴格落實相關政策，不得為購房者提供違規的貸款支持。此外，購房者應增強風險意識，理性購房，避免陷入高風險的貸款陷阱。
針對近期0首付、低首付購房重出江湖的現象，7月底以來，多地監管部門已經出手，向公眾提示相關風險，并向房地產開發商、房地產中介等機構發出警告。
鄭州市住房保障和房地產管理局發布的《關于“0首付”購房風險警示》明確，該局嚴正警告各房地產開發企業、各房地產中介機構要依法依規開展經營活動，對存在違規開展0首付銷售商品房的房地產開發企業、房地產中介機構，將依法依規予以嚴肅處理，情節嚴重的，移交有關部門依法給予罰款。同時，將其違法違規行為計入信用檔案，向社會公示。
廣西南寧市住房和城鄉建設局表示，0首付購房方式存在風險和不確定性，并非一種可持續的購房方式。該市將基于市場變化、市場形勢研判、實施效果評估及金融風險防范等角度綜合考慮，繼續研究優化住房首付的相關政策，在保障房地產市場和金融市場平穩健康發展的情況下適時出臺優化政策。
董希淼表示，0首付涉及的“高評高貸”中的“評”“貸”都在銀行，銀行等金融機構自身應加強把關，對房產交易合同里房價的真實性進行審查，尤其應對房產交易價格高于該區域市場價的貸款案例保持警惕。
任濤同樣認為，銀行要加強內部管理，加大對貸款項目的審查力度，高度關注抵押項目評估價格的合理性與購房者資金實力的匹配度，防范可能的信貸風險。此外，他建議，加大對房地產中介與開發商的規范與監管力度，避免其通過0首付等方式違規去庫存，將風險轉嫁給購房者與銀行。
專家提醒，在面對0首付、低首付、首付分期和變相首付墊資行為的誘惑時，購房者需保持冷靜，根據自身情況量力而行。
（ 來源： 中國證券報）
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